【借地借家法から見る！賃貸借の重要知識完全整理】（借地借家法と民法の賃貸借の比較・賃貸人たる地位の移転・賃借人の地位の移転・敷金の承継）

オス！かずだ！

突然だが、

という方はいないだろうか？

俺もその一人だったのだが、上記３つの悩みを徹底的な比較と論理によって、一本の流れに体系化した。

この記事をしっかり理解しておけば、択一・論文試験において超重要である賃借権の幹・エッセンスをバッチり身に着けられる。

そうすれば、自然に枝葉も生えてくる。
さっそく読み進め、上記悩みを得意分野に転換してくれ！

まずは、民法と借地借家法の択一頻出分野を、３つのポイントで表でまとめたので、その検討から始めよう。

３つのポイントで押さえる！かずスペシャル民法・借地借家法比較表

まず、３つの観点を意識する。
３つの観点とは、存続保障、第三者対抗要件、譲渡の自由である。
これを、民法の原則から資本主義による不都合性が発生し、借地借家法の制定に至ったという歴史の流れ（物権化）で押さえよう！

その中で一番複整理がむずいのが、借地借家法の存続保障のところである。
ここは、①存続期間の長期化、②法定更新制度（擬制）、③正当事由の要求という同法の強みを、借地契約・建物賃貸借契約それぞれについて比較して押さえよう。

このように、大枠（観点）から入り細かいところ（存続保障）へ、それぞれ「３」というキーワードで記憶しておこう。

本試験択一問題で押さえる！借地借家法の存続保障

択一で主に聞かれるのは、上記観点１つ目の中の、借地借家法の存続保障の部分である。
この部分を実際の本試験問題を解いて、理解を確実にしておこう。
答えも後ろに掲載しておくが、それをみるのは、まず一度自分で答えと理由を考えてからにしよう。

問題

1⃣建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、期間の定めがないときは、賃貸人は、正当の事由があれば、賃貸人に１年前に解約申入れをすることにより、契約を終了させることができる。（平成１８、平成１９）

かず

民法はそうだが、借地借家法の借地権に関する規定はどうなっているだろうか？

2⃣当事者が借地借家法の適用を受ける土地の賃貸借契約を締結した後に、この契約を最初に更新する場合にあっては、その期間は更新の日から１０年とされるが、当事者がこれより長い期間を定めることは妨げられない。（平成１９）

かず

上記表をみつつ、４条をちゃんと読んでおこう。

3⃣借地借家法の適用を受ける期間の定めがない建物の賃貸借契約において、賃貸人は、正当事由があるか否かに関わらず、６か月前の解約申入れにより、契約を終了させることができる。（平成１９）

かず

借地借家法の適用をうける賃貸借契約で、賃貸人から契約を終わらせる場合、正当事由が不要となる場合はあるのだろうか。
上記表と条文を読み込み、考えてみよう

4⃣借地借家法の適用を受ける期間の定めがある建物の賃貸借契約契約が法定更新された場合には、従前の契約と同一の条件および期間で契約を更新したものとみなされる。（平成１９年、平成２１年）

かず

期間の定めのある建物賃貸借契約において、法定更新は従前と同一の期間の定めをも保障するのだろうか？
この点につき、借地権の場合、民法の場合と比較して異同を押さえておこう。

5⃣土地の賃貸人が借地契約の更新拒絶をするためには、正当事由がなければならない他、契約期間の満了の１年前から６か月前までの間に賃借人に対して更新をしない旨の通知をしなければならない。（平成１８年）

かず

借地権と建物賃貸借の法定更新の要件を比較して押さえよう。

答え

1⃣誤り。
期間の定めのない借地権は、一律に３０年の存続が保障される（借地借家法3条。最低存続期間制度）。
つまり、「期間の定めのない借地権」はないのである。

2⃣誤り。
最初の更新は最低２０年である（借地借家法４条かっこ書）。

3⃣誤り。
借地借家法２８条。
借地借家法の適用がある賃貸借で、借地権設定者・賃貸人から契約を終了させるとき、正当事由を不要とはできないと覚えておこう（借地借家法９条・３０条）。

4⃣誤り。
借地借家法２６条１項但書。民法と同じだな。
借地権の法定更新は、また期間の定めがあるものとなることと比較しよう。

5⃣誤り。
問題の記載は建物賃貸借契約の場合である（借地借家法２６条1項本）。
これに対し、借地契約の場合は借地権者からの更新請求があり、借地権設定者はこれを拒もうとするときは、正当事由ある異議が必要である（借地借家法５条1項・６条）。

第三者対抗要件具備→賃貸人たる地位の移転with敷金承継

上記観点２つ目について、対抗要件が具備された借地権、建物賃借権は、「売買に勝てる」すなわち譲受人からの所有権に基づく明渡請求に対抗できることになる。

具体的には、➀譲受人が対抗要件を具備しない、または②対抗要件具備が賃借人のそれに遅れるときの明渡請求に、賃借人は占有正権限の抗弁をもって対抗できる。

では、この場合、賃貸借契約はどうなるのか？

民法５３９条の２は、契約上の地位の移転につき、他方当事者の承諾を要する旨規定しているところ、これによれば、賃借人の承諾を得ずに賃貸人の地位も譲受人に当然に移転するということにはならなそうである。

そうであれば、前所有者と賃借人の間で他人物賃貸借（民法５５９条・５６１条）として維持されるのか？

賃貸人たる地位の承継

しかし、新法・判例はこうは考えない。

すなわち、６０５条の２第1項は、不動産の賃借人が当該不動産の譲受人に賃貸借を対抗できるときは、当該不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する旨規定している。

これは、不動産の賃貸人が賃借人に対して負う各種債務は、不動産の所有権と結合した債務（状態債務）なので、賃貸不動産の所有権を取得した者は、当然にこの種の債務を引き受け、賃貸不動産の所有権を手放した者は、当然にこの種の債務を免れると考えられるからである（反対意見はこちら）。

かず

これは、賃貸人の債務に関する理由付けであるが、賃貸人の債権（主に賃料債権）も同じ理由で移転すると解することができよう

したがって、賃借人が対抗要件を備えていたならば、６０５条の２第１項により、賃貸不動産の譲渡により、賃貸人たる地位（債権債務）も共に譲受人に移転するのである。

これにより、

1. 賃借人は譲受人に対して、６０６条1項本の修繕請求や、６０８条の費用の償還にかかる債務（６０５条の２第４項）などを請求することができる。
2. 譲受人も賃借人に対し賃料請求をすることができる。

もっとも、２が認められるには、譲受人は所有権移転登記を備えることが必要である（６０５条の２第３項）。

この場合の要件事実は、以下のようになる（譲渡人をA、賃借人をB、譲受人をC、目的不動産を甲とする）。

これに対して、Bは「Cが登記を備えるまでは、Cを所有者と認めない」との抗弁を提出できる（上記６０５条の２第3項）。
さらにこれに対してＣが、対抗要件を備えたことを再抗弁として提出する。

かず

このように、賃借人、譲受人それぞれ賃貸借契約に基づく権利を行使する際には、対抗要件の具備が必要とされているのである。

賃貸人たる地位の移転と敷金の帰趨

賃貸不動産の譲渡により賃貸人の地位が移転したとき、敷金をめぐる権利義務関係は、譲受人（新賃貸人）に承継される（６０５条の２第４項）。

これは、敷金設定契約は、賃貸借契約の「従たる契約」であり、従物は主物の処分に従うとの８７条2項類推により、賃貸人たる地位の承継に伴って敷金設定契約も承継されると解することができるからである。

もっともこの際、旧賃貸人が賃借人に対して未払い賃料債権などを有していた場合に、当該債務を敷金で充当することはできず、旧賃貸人は無担保の債権を有するにとどまるのだろうか？
それと、当該債務は敷金から当然に充当され、その分減額された残額が新賃貸人に承継されるのだろうか？

…

…

…

この点については、賃貸人たる地位の承継により旧賃貸人が賃貸借契約から脱落する結果、旧賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約は「終了」したと解することができ（６２２条の２第１項1号参照）、当然充当が肯定されるべきである（結論において大判昭和２年１２月22日同旨）。

かず

もっとも、６２２条の２第１項１号は、厳密には賃貸借契約が終了しただけでなく、「賃貸物の返還を受けた時」に充当が生じる旨規定している（明渡時説）。

しかし、そもそも明渡時説の趣旨は、敷金は「賃貸借契約やその目的物から発生する一切の債務を担保する」ことにあるところ、目的不動産を譲渡する場合には、賃貸人は契約の面からも目的不動産の所有者というの面からも完全にその地位を失い、以降賃貸借契約やその目的物から債権を取得することがない。

したがって、厳密に明渡しまで要求せずに譲渡段階での当然充当を認めても、その趣旨に反せず問題はない（明渡時説の修正）。

したがって、新賃貸人は当然充当が生じた残額を承継することになる。

そして、新賃貸人は、その残額について、賃貸借契約終了後の明渡し時に、返還義務を負うことになる（６２２条の２第１項1号。明渡時説）。

賃借権譲渡制限の緩和→賃借人の交代with敷金返還

民法と借地借家法の比較の観点３「譲渡の自由」を思い出そう。

そこでは、民法の賃借権の譲渡・転貸には承諾が要求されていること、その修正として信頼関係破壊の法理や借地上の建物の譲渡に伴う上記諾に代わる許可（借地借家法１９条）が生み出されていることを学んだ。

そして、原則通り承諾が得られたり、上記のような判例・制度により適法な賃借権の譲渡・転貸がされたとき、旧賃借人が賃貸人に交付していた敷金はどうなるのか？

旧賃借人が譲渡時に有する債務に充当されるのか？されないのか？

また、

敷金は新賃借人の債務をも負担するものとなるのか（承継を認める）？
それとも旧賃借人の債務を担保するにとどまり、旧賃貸人に返還され、新賃貸人は新たに敷金を賃貸人に交付することになるのか（承継を認めない）？

…

…

…

この点については、６２２条の２第１項２号に規定があり、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、旧賃借人の債務が当然に充当され、その残額を旧賃借人に返還するとしている。

なぜなら、仮に承継を認めると、旧賃借人が自分の金で他人（新賃借人）の債務を負担するというリスクを当初の敷金設定契約で引き受けたことと同然となり、敷金交付者にその予期に反して不利益を被らせることになり妥当でない（自分の債務だけ担保する意思で交付していた）からである。

かず

上記賃貸人の地位の移転の場合と、旧賃貸借契約関係が終了し、かかる契約から生じた債務につき敷金からの充当を認める点では共通するな。
もっとも、賃貸人の地位の移転は、その残額は新賃貸人に移転すること、他方賃借人の交代は、残額が旧賃借人に返還される点が異なる。

まとめ

このように、上記かずスペシャル借地借家法まとめ表は、以下のように択一・論文で非常に役に立つ基礎である。

だから、この記事を読みながらちゃんと条文を引いて、しっかり論理と内容を記憶しておこう。

かず

あ～スッキリした。
では、また！

参考文献

• 潮見佳男「基本講義債権各論Ⅰ」

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では、また！